10月に国交省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました

不動産の取引における「心理的瑕疵」、つまり事故物件の取り扱いについて、一定の基準を示したものです

過去に人の死が発生した物件では、その事案の内容に応じて買主にとっては契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があり、売主は把握している事実について買主に告知する必要があるとされてきました

その“線引き”が明確でないために、物件を取り扱う不動産会社によっても対応が異なり、これまで訴訟に至るケースも多々発生してきました

当然のことですが、裁判においては取引目的、事案の内容、事案発生からの経過時間、近隣住民の周知の程度、などを考慮して、“信義則上”これを取引の相手方に告知すべきか否かが個別に判断されます

判例は個別具体の事案を判断しているので、事故物件ついての“一定の基準”が必要であると言われ続け、事ここに至ってようやくガイドラインが公表されました

ガイドライン 3つのポイント

事故物件であることについて適切にその内容を告げる必要があるのは貸主・売主ですが、実際には物件の仲介業務を行う不動産会社の担当者を通じて告げられることが多いと考えられるため、ガイドラインでは、専ら不動産会社が宅建業法上負うべき義務の解釈について記載されています

このガイドラインで最も重要と考えられるポイントは３つ

ポイントは事故物件である旨の「告知が必要な状況」です

ガイドラインでは、物件内での自殺、他殺、事故死については告知事項であると明記されました

また、人の死因で圧倒的多数を占める病死や老衰による死亡（自然死）は原則として告知しなくても良いとされました

さらに事故死に相当するものであっても、階段からの転落死、入浴中の溺死、食事中の誤嚥による窒息死など“不慮の事故”による死亡については「予想されるものであり、これが買主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから」自然死と同様に告げなくても良いと記載されています

ただし、不慮の事故による死亡であっても“特殊清掃”や大規模リフォームが必要であった場合や把握しておくべき特段の事情があると認識した場合は、買主にとって契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があることから「告げなければならない」としました

次のポイントは「事故物件となってからの期間」です。ガイドラインには「概ね3年が経過した場合」と表記されました

概ね3年とは曖昧ですが、好意的に解釈すれば3年を待たずして告げる必要がないと判断した場合を想定してのことと考えられます

ただし、概ね3年を経過しても「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない」とも表記されており、少なくとも事件・事故などがニュースとして取り上げられたケースは原則として告げるべきであるとの解釈が可能です

いずれにしても個別の判断は依然として避けられないと考えるべきです

3番目のポイントは、上記2点に関連して「孤独死リスク」をどのように捉えるかについてです

ガイドラインは上記の通り、老衰や病死などの自然死、不慮の事故による死亡について告知の義務はないとしましたが、“特殊清掃”が必要な場合はこの限りではないとも表記されています

孤独死については発見までの期間がその告知義務の判断に大きな影響を与えます

発見まで相応の時間を要すれば“特殊清掃”の必要性が増しますし、残置物・遺品の整理・処理など多大な費用が発生する可能性が高まるからです

ガイドラインの公表に併せて、また高齢化が年々進む中で孤独死という問題にどのように対応していくかということも、今後の課題と言わざるを得ません。

人の死が避けられないものである以上、事故物件という表現はふさわしくありませんし、高齢者の一人暮らしなどがこれからも増加していき、不動産価値を下げないためにご家族で事前に話し合いが必要なのかもしれません

2023.06