親の家を相続して支払う税金のこと
子が住んでいた住宅なら各種の特例が受けられます
相続によって取得した家を売る場合、子がその家を自宅（自身が保有する住宅）として居住していたか、居住していなかったかによって税金に違いがあります。
どちらの場合も売却によって発生した譲渡所得に対して所得税・復興特別所得税と住民税が課税されるが、子が自宅として居住していた場合は「居住用財産」とみなされ、以下の特例の対象となります。
●3000万円の特別控除の特例
●10年超所有の場合の軽減税率の特例
●特定の居住用財産の買換え特例
●マイホームの買換えの場合の譲渡損失の繰越控除
●特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
一方、子がその住宅に居住していなかった場合は上記の特例は受けられず、原則として譲渡所得への所得税・復興特別所得税と住民税がそのまま課税されます。
なお、親の自宅だった空き家を相続した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から3000万円を控除できる特例があります。
取得費は親が買ったときの代金などから計算できます
不動産を売ったときの譲渡所得は、土地や、マンションや戸建などの建物を売った金額からもともとの取得費と、譲渡費用を差し引いて計算します。
親から相続した住宅を売る場合は、取得費については親がその住宅を買い入れたときの購入代金や購入手数料などから計算することとなります。
住宅を相続したときに子が支払った登記費用や不動産取得税などがあれば、その金額も取得費に含まれます。
なお、取得費がわからないときなどには、売った金額の5％を取得費とすることができますが、この場合には子が支払った登記費用などは取得費に含めることができません。
住宅の所有期間は親が取得した日からカウントします
譲渡所得への課税は売った不動産の所有期間が5年以内なら短期譲渡、5年超なら長期譲渡となり、それぞれ税率が異なります。
親から相続した住宅の取得時期は、親がその住宅を取得した時期をそのまま引き継ぐことができます。つまり、親が住宅を取得した日から、相続した子が売却した年の1月1日までの所有期間で長期か短期かを判定します。
支払った相続税は取得費に加算できます
相続開始から3年10カ月以内に売ることが要件となりますが、
親から相続した不動産などを売却した場合に、相続したときの相続税のうち一定額を取得費に加算できる場合がある。これを「取得費加算の特例」といいます。
不動産を売ったときの取得費が大きいほど譲渡所得が小さくなるので、課税額が軽くなるメリットがある。この取得費加算の特例を受けるための要件は以下のとおりです。
（1）相続などにより財産を取得した人であること
（2）その財産を取得した人に相続税が課税されていること
（3）その財産を、相続開始の日の翌日から3年10カ月以内に売却していること
売却した住宅に対応する相続税額を加算できます
親から相続した土地・建物を売却したときに取得費に加算できる相続税額は、以下の計算式で求められます。
相続税額×売却した土地・建物の課税価格÷相続した財産の合計の課税価格＋債務控除額）
つまり、支払った相続税のうち売却した土地・建物に対応する税額分を取得費に加算できるという意味です。
小規模宅地等の特例を受けると加算額が小さくなります
親の自宅だった住宅を相続するときに、「小規模宅地等の特例」を利用できる場合があります。この特例はその住宅の土地の評価額が330㎡の部分まで20％に減額されるというもの。相続税は財産の評価額に基づいて税額が計算されるので、特例を受けると相続税が大幅に軽くなるケースが多くあります。
この小規模宅地等の特例を受けるためには、相続した子が被相続人である親と同居しており、相続開始のときから相続税の申告期限（10カ月以内）まで引き続きその住宅に住み、かつその土地を所有していることが原則となります。
親と同居せずに経済的に独立している子がこの特例を受けるには、以下のすべてを満たす必要があります。
（1）被相続人である親に配偶者がいないこと
（2）ほかに親と同居していた親族がいないこと
（3）相続開始前3年以内にその子またはその子の配偶者が所有する住宅に住んだことがないこと
（4）その土地を相続税の申告期限まで所有していること
この小規模宅地等の特例を受けると相続税が軽くなるメリットがありますが、取得費に加算できる相続税も少なくなる点に注意が必要です。
親から相続した住宅を売却する予定がある場合、小規模宅地等の特例で相続税を減らす、又は小規模宅地等の特例は受けずに売却時に取得費加算の特例を受けるか、考慮する必要があります。
税金は複雑になっていますので専門家の経験と知識が必要となります。苫小牧相続空き家対策室では相続に関する専門家をご紹介いたしますので、気軽にお問合せお待ちしております。
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